П'ять років ринку землі: чому прогнози 2020 року не справдились

Двадцятирічний мораторій. Десятки тисяч фіктивних заповітів. Спалені архіви земельних відділів. Саме такою була історія до 1 липня 2021 року — дня коли зареєстрували першу офіційну угоду купівлі-продажу сільгоспземлі. П'ять років потому підсумки виявились спокійнішими за всі страшилки про «розпродаж України».

Про це у своїй колонці на Latifundist.com написав керівник проєктів агро у Fortior LandMan Володимир Нагорний.

За оцінкою автора за п'ять років відбулось лише близько 4% угод від загальної кількості земель в Україні — це приблизно 0,8% щороку що відповідає нижній межі консервативних європейських ринків.

«Ринок виявився більш стійким ніж очікували скептики й більш обережним ніж мріяли маніпулятори» — зазначає Нагорний.

Три етапи — від фізосіб до корпоративного попиту

Перший етап (1 липня 2021 — 1 січня 2024) дозволяв купувати землю лише громадянам України з лімітом до 100 га в одні руки. Переважно купували місцеві орендарі й фермери що хотіли юридично зафіксувати контроль над полями які роками обробляли. Масового скуповування великими агрохолдингами не відбулось.

З 1 січня 2024 стартував другий етап — право купувати землю отримали юридичні особи з лімітом до 10 тис. га за умови що кінцеві бенефіціари — громадяни України. Це якісно змінило динаміку: ринок перейшов від «ринку покупця» до «ринку продавця» — попит почав перевищувати пропозицію.

Третій етап (теперішній) приніс несподівані деталі: приватні продавці виставляють землю на публічні аукціони Prozorro де ставки б'ють регіональні рекорди — при середній ціні $2500-3000/га результати торгів у Вінницькій області показують $3500-4000/га. За словами автора близько 10-15% угод — це вже повторні продажі зі спекулятивними намірами чи консолідацією власності.

Штучний інтелект на гарячих лініях орендодавців

Один з найнесподіваніших спостережень — новий рівень комунікації між власниками землі та орендарями. Власник тепер часто не проживає в тому населеному пункті де знаходиться його ділянка. Деякі агрохолдинги з великими земельними банками запустили гарячі лінії для орендодавців де розмову інколи веде штучний інтелект або впроваджують телеграм-боти.

Скасування мораторію торкнулось не лише купівлі-продажу, а й інших обмежень — зміни цільового призначення дарування внесення ділянок у статутний капітал. Це відкрило шлях для галузей поза сільським господарством: енергетика активно скуповує землю під сонячні станції та вітропарки складська логістика і промисловість отримали спрощені процедури розвитку.

Прогноз на майбутнє — стабільність без вибуху

За прогнозом Нагорного оформлення угод залишиться таким самим складним процесом через нотаріуса тоді як оренда може спроститись через електронні договори з електронним підписом. Інвестиції в землю ставатимуть популярнішими, але водночас менш прибутковими — інвестори розглядатимуть цей сегмент радше як спосіб зберегти капітал ніж примножити його.

За оцінкою автора обсяги ринку залишатимуться стабільними в межах 200-300 тис. га щороку — і ця стабільність збережеться щонайменше десятиліття.

«Ринок не розпродав Україну не збагатив миттєво нікого не зруйнував і не врятував сільське господарство — він просто запрацював» — підсумовує Нагорний.

Погляди висловлені в оригінальній колонці є особистою думкою автора і не обов'язково відображають позицію редакції